Как продать недвижимость в Болгарии дистанционно из России

07.09.2026

Многие россияне, приобретавшие жильё на болгарском побережье в 2010–2019 годах, сегодня задумываются о продаже. Одни больше не приезжают на море, у других изменились финансовые приоритеты, третьи просто хотят освободить средства. Но ехать в Болгарию лично для оформления сделки в большинстве случаев не нужно — всю процедуру можно провести удалённо, находясь в Москве или любом другом городе России. Подробную информацию можно прочитать на портале АН «Этажи» (https://www.etagi.com/j/post/kak-distancionno-prodat-nedvizhimost-v-bolgarii-46858/).

Почему дистанционная продажа стала нормой

После пандемии и изменения визового режима личный визит в Болгарию перестал быть обязательным условием для сделки. Вступление страны в Шенген усложнило и удорожило получение виз, а логистика из России сейчас требует пересадки через Стамбул с последующим переездом автобусом или такси до Бургаса — это занимает около суток в одну сторону. Добавьте к этому оформление или продление загранпаспорта, и смысл личной поездки ради подписания бумаг становится сомнительным.

На практике смена собственников в подавляющем большинстве случаев проходит именно дистанционно. Болгарское законодательство допускает участие продавца через представителя по доверенности, и это полностью законная схема, закреплённая в правилах делового оборота.

Что именно можно продать из России

Чаще всего речь идёт о квартирах — по-болгарски они называются «апартаментами», и юридический смысл этого термина в Болгарии не отличается от привычного нам понятия квартиры. Это стандартный объект сделки, и пакет документов для него наиболее отработан.

Но продать дистанционно из России можно не только квартиру. На рынок регулярно выставляются:

• дом с земельным участком;
• вилла в комплексе с долей в общем земельном участке;
• коммерческая недвижимость — помещения под ресторан, салоны красоты, паркинг-места.

Есть нюанс с землёй. Граждане России не могут владеть земельными участками в Болгарии как физические лица — для этого используется болгарская фирма со стопроцентным российским владением. Если дом и участок куплены на такую фирму, продажа проходит по иной схеме и может повлечь дополнительные налоговые последствия. Это не делает сделку невозможной, но требует нетипового подхода и более тщательной подготовки.

Как устроена сделка у болгарского нотариуса

Порядок оформления отличается от российского. В день сделки стороны или их представители приходят к болгарскому нотариусу и подписывают нотариальный акт — аналог договора купли-продажи. Затем покупатель переводит деньги продавцу банковским переводом, после чего нотариусу предоставляется подтверждение расчёта. Только после этого нотариус подаёт акт на регистрацию, которая занимает до пяти рабочих дней.

Никаких аккредитивов или эскроу-счетов, привычных в России, не используется. Расчёт фиксируется прямо в нотариальном акте: обе стороны заявляют, что вся сумма прошла банковским переводом и иных расчётов не производилось. Передача ключей и фактическое владение объектом переходят к покупателю в день сделки, а не после регистрации — к этому тоже нужно быть готовым.

Самостоятельно собрать все документы и провести процедуру удалённо сложно: почти все действия требуют личного присутствия или местной доверенности, особенно для иностранца. Поэтому общепринятая практика — поручать подготовку сделки специалистам: риелторским агентствам с присутствием в Болгарии или лицензированным болгарским адвокатам.

Этапы сделки

Процесс дистанционной продажи можно разбить на несколько последовательных шагов. Сначала собственник предоставляет базовую информацию: скан-копию нотариального акта (болгарского договора купли-продажи), ожидаемую сумму в евро к получению и описание того, как организовать доступ на объект для показов.

Далее проводится оценка — специалист определяет реалистичную сумму, за которую покупатель найдётся в разумные сроки, и предлагает тактику продажи. После согласования цены объект выводится на рынок.

Когда покупатель найден, он вносит гарантийный депозит — аналог задатка. Продавцу направляется гарантийное письмо с основными условиями сделки. Затем начинается подготовка документов.

Какие документы нужны

Для проведения дистанционной сделки продавцу необходимо оформить доверенность на представителя в Болгарии — адвоката, который подпишет нотариальный акт от имени продавца и через свой трастовый счёт отправит деньги в российский банк. Доверенность оформляется у российского нотариуса. Пакет документов для визита к нотариусу в РФ готовят специалисты, сопровождающие сделку, — продавцу не нужно самостоятельно разбираться в болгарских требованиях.

Дополнительно перед сделкой из выручки продавца закрываются все его долги в Болгарии: такса управляющей компании, коммунальные платежи, налоги. Это делается для того, чтобы к моменту подписания нотариального акта объект был чист от обязательств. Обе стороны получают подтверждающие документы о понесённых расходах.

Как продавец получает деньги

В день подписания сделки у болгарского нотариуса деньги поступают на специальный трастовый счёт адвоката, на которого продавец ранее выдал доверенность. Счёт открыт в болгарском банке, из которого перевод в российский банк доходит в течение суток. Через 2–5 рабочих дней, когда нотариальный акт зарегистрирован, адвокат отправляет выручку на счёт продавца в России.

Продавец получает ровно ту сумму, которая указана в нотариальном акте. Комиссии банка-отправителя и банков-корреспондентов оплачиваются при отправке платежа — из выручки продавца они не вычитаются. Скан нотариального акта и платёжного поручения достаточно отправить в чат приложения банка, после чего средствами можно распоряжаться сразу.

Налоги и пошлины

Один из приятных моментов для продавца: все государственные и нотариальные сборы в Болгарии оплачивает покупатель. Это существенная статья расходов, но она не ложится на плечи продавца.

Если объект находился в собственности более трёх лет, продажа не облагается налогом. Поскольку большинство россиян покупали недвижимость в Болгарии до 2020 года, трёхлетний срок у них давно истёк — налог с продажи платить не придётся. Для объектов, купленных на фирму, правила могут отличаться, и здесь потребуется индивидуальная консультация.

Что в итоге

Продажа болгарской недвижимости из России — процедура вполне реальная и многократно опробованная на практике. Квартира ли это на побережье, дом с участком или коммерческий объект — каждый случай решаем, хотя и с разной степенью сложности. Главное — доверить сопровождение сделки тем, кто знает местное законодательство и имеет практику дистанционного оформления, чтобы не упустить детали и получить деньги без лишних задержек.